京津冀是中国的“首都圈”，包括北京市、天津市以及河北省的保定、唐山、廊坊、沧州、秦皇岛、石家庄、张家口、承德、邯郸、邢台、衡水等11个地级市。其中北京、天津、保定、廊坊为中部核心功能区，京津保地区率先联动发展。
上面是国家对“京津冀一体化”给出的定义。
但这个一体化是很不平衡的。它实际上是以北京为龙头和牵引、其它地方转移和承接北京淘汰产业的一体化。天津和河北作为小弟，在这个过程中的话语权并不多，只能亦步亦趋。
北京作为首都、直辖市和国家中心城市，是中国的政治、文化、科教和国际交往中心，中国经济、金融的决策和管理中心，是整个京津冀地区的老大哥。
天津虽贵为四大直辖市之一，但一直笼罩在北京的阴影中，近年来发展不尽人意。旧动能逐渐耗竭，新动能接力不足，竟隐隐有被雄安新区抢风头的意味。天津人口自2016年达到顶峰后，就逐年减少，成了人口净流出城市。
河北作为小弟的小弟，最近十几年来更是被吸血的存在，导致京津冀地区呈现典型的资源分层状态：一流的资源去了北京，二流的资源去了天津，三流的资源留在了河北。虽然国家集中力量打造雄安新区，但就河北的其它地方来说，不过是又多了一个吸血者而已。这是河北的悲哀，也是河北的宿命。
在如此分化的环境下，京津冀地区的房产投资前景如何呢？大多数朋友们一定会想，当然是北京的投资机会最好啦！！那实际上是不是这样呢？
我们使用暖榕云计算平台，对京津冀地区未来一年的房价走势进行预测，寻找最适合的投资机会。注意：
影响房价的因素非常多，包括产业政策、限购政策、房地产刺激政策、经济增速、居民收入、区域人口增速、税收、银行利率、银根松紧等等。这里无法预知这些因素未来将如何变化，只是根据趋势和价格韧性进行预测，结果仅供参考，不作为投资依据。如果您的数据更丰富，可以在暖榕云计算平台上自助预测。
首先我们看看北京的：
这里使用17年至今的历史房价数据作为样本，时间间隔为1个月。橘色部分为预测期，蓝色部分为回测期。从图上可见，未来12个月（预测期内的中心线为预测中心值，橘色阴影为置信区间）北京的房价基本平稳。实际上，在“房住不炒”和“去泡沫化”的大背景下，作为全国房价的风向标，北京楼市保持稳定，没有大涨大跌，既是未来的趋势，也是国家意志。
我们再看看天津的：
好嘛！天津还是一如既往啊。不管怎样，还是希望北方第二城早点支棱起来啊。
那么中国最尴尬省会没有之一的——石家庄呢，我们来看看：
好吧，比天津强点。虽说房价比天津低不少，但走势还算平稳，作为仅能辐射衡水、邢台、辛集（或许还能扒拉点沧州和保定）的最弱势省会，能有如此表现也算不错了。
值得注意的是，最近12个月的实际走势和回测走势（蓝色部分）偏差较大，也就是说最近一年来房价跌势快于预期，这可能和经济发展动力较弱、人口增速减缓有关系。但同时注意到河北最近在搞做强省会，未来效果如何，拭目以待吧。
那么除了这些区域核心城市，其它城市的怎么样呢？我们这里考察了环京地区的廊坊、保定和北三县：
嗯，和天津的走势差不多。看来环京地区房价走势基本类似，都是缓慢下降趋势。这也是几年前该地区房价暴涨，偏离基本面后的正常回归。因为这些区域无论人口还是产业，都支撑不了超高的房价。
那我们的结论是什么呢？
在未来一年内，除北京外，京津冀区域的房地产投资前景都不乐观。即便是北京，大概率也只能做到不贬值。投资讲究的是增值、风险可控、流动性好，现阶段房地产并不具备这些要素。
那更好的投资方式是什么呢？了解一下互联网、云计算、AI技术的深度融合—暖榕基金透镜（投资组合构造与分析工具），为您的投资理财插上科技翅膀